风声｜为何再提屋宇养老金？一个导火索跟四个深层起因

作者丨贾拥平易近平衡研讨所学术参谋浙江年夜学跨学科核心特约研讨员“屋宇养老金”又一次激发热议。国新办23日的消息宣布会上，住房跟城乡建立部副部长董开国对记者称“研讨树立屋宇体检、屋宇养老金、屋宇保险轨制，上海等22个都会正在试点”，对屋宇养老金，董开国特殊夸大“团体账户经由过程交纳室庐专项维修资金曾经有了，试点的重点是当局把大众账户树立起来。”这标记着“屋宇养老金”这一谋划已久的轨制正式进入了试点阶段。“屋宇养老金”这一律念轻易让人遐想到“团体养老金”，激发了言论对能否须要大众额定出资以及能否为变相房产税的质疑。对此，住建部官网随后刊发多篇专家文章停止说明：屋宇养老金不是房地产税，大众账户不须要老庶民出钱，以“不增添团体累赘，不减损团体权利”为准则。无论怎样，咱们有须要梳理一下这项轨制的宿世此生。由于，经由多少十年的疾速城乡建立之后，“怎样为屋宇养老”，确切是一件值得国人存眷的年夜事。屋宇养老金累计20余年，范围超万亿元现实上，屋宇养老金并不是一个全新的事物。假如屋宇养老金仅指屋宇维修金，即为屋宇将来的维修而贮备的资金，那么它的存在实在曾经有相称长的一段时光了，只不外本来最早的名字是“屋宇维修基金”，厥后又同一改称“室庐专项维修资金”。固然，当初拟议中的屋宇养老金，其外延跟范畴都曾经不再限于室庐专项维修资金了。在天下范畴内，屋宇维修金轨制始于1998年，那也是中国正式发布片面房改的一年，在国务院于昔时宣布的《对于进一步深入城镇住房轨制改造，放慢住房建立的告诉》中，就明白提到了要树立住房专项维修资金轨制。固然在那之前，以出卖公房为重要情势的“房改”曾经在不少处所启动了，因而屋宇维修基金实在在1998年之前就存在了。以济南市为例，开始有了屋宇维修基金的是1996年的房改房。那一年，济南市在停止住房轨制改造时，请求从出卖公房的房款中提取必定比例，由市财务局专户存储，用于屋宇大众部位的维修。济南市事先归集的维修资金总额超越了9亿元，而那批房改房，就成了济南市第一批有“养老金”的屋宇。比拟之下，商品房的“养老金”反而有点捷足先登，起因是那多少年，新建商品房交纳维修基金并不是强迫性请求，因而谁人时代有不少商品房是不屋宇维修基金的。大要上从2000年开端，到2004年前后，天下各地连续出台屋宇维修基金治理措施及实行细则，划定，新建商品房在交付应用之前，必需交纳维修基金，不然不得操持房产证，自那之后，屋宇维修基金的征集才进入常态。2007年10月30日，事先的建立部与财务部结合宣布了《室庐专项维修资金治理措施》（自2008年2月1日起实施），正式建立了室庐专项维修资金轨制，并且交纳尺度也由从前的“按购房款2％-3％的比例缴交”调剂为“按室庐建造装置工程每平方米造价的5％-8％缴交”。到了2013年，中心电视台“核心访谈”节目表露，事先天下缴存的住房大众维修资金曾经到达万亿以上的范围。尔后不天下层面的相干数据，然而当初又过了十年，范围应当又上了不止一个台阶。（以北京市为例，停止2013年7月，北京累计归集室庐维修资金348.1亿元；差未几十年之后的2022岁尾，该市累计归集室庐专项维修资金已达782.90亿元。）当初人们探讨的屋宇养老金轨制，无非是以现有的室庐专项维修资金轨制为基本，对怎样保证住民住房保险、完美住房设备的进一步摸索。为何再提屋宇养老金？一个导火索跟四个深层起因既然曾经有了室庐专项维修资金，为什么还要屋宇养老金呢？并且，对于室庐专项维修资金的话题，在2013年前后一度惹起人们的存眷后，十来年间始终不温不火，为什么自客岁以来又热了起来？这既有直接的促发要素，也有更深档次的起因，先来看直接的促发要素。直接的促发要素可能是一个事变。2022年4月29日，湖南省长沙市望城区金山桥街道金坪社区盘树湾组产生了一同特殊严重的住民自建房坍毁事变，形成54人逝世亡、9人受伤，直接经济丧失高达9077.86万元。住房跟城乡建立部于昔时5月1日召开视频集会并安排发展天下自建房保险专项整治任务，指出要放慢研讨完美屋宇建造保险治理各项轨制，研讨树立屋宇体检轨制，强化屋宇全性命周期的保险保证。随后，2022年5月24日，国务院办公厅印发《对于天下自建房保险专项整治任务计划的告诉》，指出“完美屋宇品质保险强迫性尺度，研讨树立屋宇按期体检、屋宇养老金跟屋宇品质保险等轨制。”接着是2023年4月7日，天下自建房保险专项整治任务电视德律风集会提出要“踊跃推动屋宇养老金、屋宇按期体检、屋宇品质保险‘三项轨制’试点”。2023年5月，住房跟城乡建立部到江苏省等地调研屋宇养老金轨制建立任务。最后，住房跟城乡建立部部擅长2023年6月尾再次夸大摸索树立屋宇养老金轨制，这可能是减速推动屋宇养老金轨制建立及试点的一个旌旗灯号。再来看更深档次的起因，可能有四个。第一，中国曾经片面进入存量房时期，老旧屋宇占比一直回升，屋宇养老不得不提上议事日程。依据《中国生齿普查年鉴2020》的数据，停止2020岁终，天下存量住房4.6亿套，建造面积510亿平方米；城镇存量室庐2.9亿套，建造面积292亿平方米，此中老旧室庐（2000年前建成）按套数占比曾经到达了31％，并且仍在疾速攀升。不少老旧住房现在在计划、计划、建造资料、制作工艺等方面就存在缺乏，当初良多都呈现了却构不稳、屋面渗漏、外墙零落、设备装备老化等隐患或成绩。第二，现有室庐专项维修资金不克不及满意需要。这又能够分为两个档次来说。起首是室庐专项维修资金从一开端就不全额交纳过。《中国运营报》的报道称，在南京，房龄15年以上的大概94万套室庐中，有30％从未归集过维修资金，并且即使是曾经归集维修资金且以后有节余的老旧小区，也有28％的小区余额低于10万元，远远不克不及满意维修需要。其次是即使足额交纳室庐专项维修资金，也弗成能满意需要。对屋宇交付后的维修，以后政策划定大要上能够总结如下：在屋宇品质保修期内，由开辟商或原建立单元担任维修，又或动用室庐保修金；保修期满后，一样平常的小修小补，由物业治理费付出，只有中修或年夜修，才动用专项维修资金。成绩在于，年夜局部老旧小区的物业治理费现实上是弗成能保持一样平常维修付出的，成果招致屋宇的大众部位的品质状态敏捷好转，因此须要动用专项维修资金的成绩越来越快地呈现。这种情形乃至在一些比拟新的小区也存在。第三，稳住房价、化解楼市危险的须要。在以后，“保交楼、保平易近生、保稳固”多少乎压服了所有，但是说究竟，假如房价始终在上涨，那么也就基本用不着去“保交楼”了。二手房价钱是新居价钱的支持，而当初很多处所呈现的二手房价钱下行趋向，很年夜水平上就表示为“老破小”屋子价钱的一直阴跌。老旧小区的地段跟学区每每不差，它们的房价下跌，至少有一局部是由于老屋子的维修不跟上。在这个意思上，经由过程屋宇养老金来为屋宇供给全性命周期保险保证，可能对延缓房价下跌、化解楼市危险以及随之而来的更年夜的危险有所助益。第四，屋宇养老金还可能拉动经济增加。在树立了屋宇养老金之后，要实现为屋宇供给全性命周期的保险保证的目的，至少还须要两方面的任务：一是树立屋宇品质检测、保险治理轨制以及屋宇品质保险系统，二是加鼎力度地临时连续停止屋宇维涵养护。前一方面供给了对屋宇检测营业跟屋宇保险保证营业及保险业的稳固需要，后一方面则构成了对建造建材、家居用品以及响应的劳务的稳固需要，同时这两个方面都象征着物业治理效劳的需要。别的，屋宇养老金轨制也有利于筹集老旧小区更新改革的资金起源。全部这些，兴许有利于增进经济增加。给“屋宇”养老与给“人”养老，轨制存在类似之处对于屋宇养老金的轨制计划，不论是当局人年夜代表、政协委员（比方天下人年夜代表、南京地铁团体无限公司党委书记、董事长佘才高，天下政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强），仍是专家学者（比方，上海市房地产迷信研讨院院长严荣，广东省住房政策研讨核心首席研讨员李宇嘉），都偏向于鉴戒养老金轨制，即设置两类账户、构建三年夜支柱。两类账户指屋宇养老金履行分类治理，由大众账户跟团体账户两局部构成。大众账户指屋宇养老金大众兼顾账户。余才高倡议，从地皮出让金中按比例划取一局部，做实大众账户，别的再辅以维修资金增值收益节余、老旧小区改革资金、三供一业移交应归集的资金、都会物业治理奖补资金等资金起源。大众账户的治理遵守“当局主导、专业运作，兼顾应用、专款公用”的准则，保持“进出两条线”，重要用于屋宇一样平常强迫体检、屋宇一样平常巡视跟购置屋宇保险综合保险等大众效劳。团体账户重要就是指本来的室庐专项维修资金账户，依照专项维修资金有关执法、法例的划定停止治理，重要用于保修期满后室庐共用部位跟共用设备装备维修跟更新改革。依据上海市房地产迷信研讨院院长严荣的假想，三年夜支柱指基本类、专项类跟贸易类屋宇养老金。基本类屋宇养老金由财务资金付出，用于保证屋宇基础保险。其资金起源能够斟酌以下三个方面：一是从地皮出让金收益中提取必定比例，这是基本类住房养老金的重要资金起源；二是将住房养老金归入地皮出让金“其余付出”名目兼顾调配；三是假如将来出台房产税，则按必定比例提取，用于弥补基本类住房养老金。专项类屋宇养老金重要依靠现有的室庐专项维修资金。不外要对治理轨制从以下两个方面停止优化：一是在现有团体维修资金账户基本上，树立兼顾账户，其资金起源重要是专项维修资金的增值收益跟积淀收益，以及财务维修专项资金等，用于供给屋宇应急维修托底保证、垫付团体账户付出维修用度缺乏局部、为室庐小区购置财富保险等；二是理顺维修资金续筹机制，摸索并入物业效劳费测算名目分期续筹，或由业主在按月交纳物业治理费时一并交纳等。贸易类屋宇养老金指由业主被迫购置的屋宇养老保险，作为基本类养老金跟专项类养老金的弥补。购置屋宇养老保险有三年夜上风，一是能够牢固保险费并“锁定”将来可能产生的维修用度；二是保险有危险治理功效，可能下降屋宇的消耗；三是保险有财政部署功效，投保时走业主年夜会投票流程后，后续维修用度由保险公司付出，无需再走业主年夜会投票流程。轨制计划莫要“顾上掉臂下”，鼓励业主是要害下面描写的屋宇养老金顶层计划看上去十分美妙，假使真能落地成为存在可履行性的轨制，那固然是一件坏事。然而，这个框架有一些隐含条件，它们未必可能酿成事实。第一个假设是，将来的地皮出让金可能连续增添或坚持稳固，或许至少不会年夜降。前述顶层计划中，无论是大众账户，仍是第一支柱都十分依附于地皮出让金收入。确切，各地的地皮出让金收入前些年始终十分可不雅，并且逐渐增加，然而这个趋向在2022年曾经产生了逆转，并且从生齿跟经济开展趋向来看，将来重返增势的可能性兴许不会很年夜。第二个假设是，屋子的代价（或时价）不会下跌到有人宁肯不要屋子也不肯交纳专项维修资金的田地。这个假设也可能失足，中国有一般都会的很多屋子现实上曾经被放弃了。第三个假设是，将来将会呈现丰盛的室庐养老保险产物供抉择。这个假设也纷歧定能酿成事实，由于这类保险的性子，就像前些年国度层面始终鼎力推进但一直雷声年夜雨点小的“以房养老”保险营业一样（其专业称号为“住房反向典质养老保险”），看上去空间很年夜，然而现实操纵起来遭到的限度十分年夜，要战胜的执法阻碍也良多。第四个假设是，当局、业主以及其余相干的举动者都很有志愿并高效力地参加屋宇养老保险中来。这个假设的非事实性是不言而喻的。现有的室庐专项维修资金，最受人诟病的一点就是，一方面不敷用，另一方面真的须要用时又很难用得出去，其基本起因就在于群体举动的艰苦难以战胜。别的，两类账户跟三年夜支柱的框架，可能还隐含了另一个危险：将更多的业主权利转移到当局手中。无数据称，天下范畴内曾经树立了业主委员会的小区，在全体小区中所占的比例仅为30％阁下。依据现行法例，在不业主委员会的情形下（或业主委员会“不肯意”治理的情形下），专项维修资金由当局主管机构治理，这原来就曾经在必定水平上减弱了业主的权利了。前述屋宇养老保险金的顶层计划，可能会进一步强化这一点。有鉴于此，除了顶层计划之外，还要器重自下而上的摸索。比方，江苏省泰州市的屋宇维修“医保”，经由过程树立“屋宇年夜病兼顾金”，处理了屋宇年夜修时维修资金续筹困难跟住民出资维修的压力，也激励了业主畸形交纳物业治理费的踊跃性。又如，很多小区固然老旧，然而地段跟景致绝佳，小区物业可能连续发生现金流。有些物业公司跟小区配合，联合老旧小区改革，经由过程“运营小区”筹集屋宇养老金。这方面胜利的案例已有不少，值得器重。总之，屋宇养老金的轨制计划，与全部其余轨制计划一样，要害是鼓励相容，即要让业主至心认同――如许做既合乎业主本人的好处，也不会影响他们的权利。因而，应当特殊器重自下而上的摸索。本文系凤凰网批评部特约原创稿件，仅代表作者破场。编纂｜刘军